Generalplan för Mariehamn

Generalplanens huvuddokument är markanvändningskartan. Den förklarar vad som olika markområden får användas till, exempelvis områden för handel, service, industriverksamhet, småhus, utredningsområden och rekreationsområden med mera.

Du kan läsa mer i markanvändningskartan samt i dokumentet för planbestämmelser och rekommendationer via länkarna under rubriken Bilagor.

I generalplanen Mariehamn präglas av en måttfull byggnadsskala som i höjd inte överskrider esplanadernas lindar. Läs mer om antal våningar, se dokumenten som finns under rubriken Bilagor.

• Stadens främsta monumentala offentliga byggnader som kyrkan, stadshuset, navigationsskolan och lycéet kan i höjd urskiljas i den övriga bebyggelsemassan. Denna stadsbildskaraktär är värdefull och ska bevaras i stadens äldsta delar.
• En försiktig förhöjning med en våning till IV-våningar tillåts dock längs Stora gatan mellan Torggatan och Neptunigatan i första hand för att motivera en ombyggnad av befintliga "taklösa" byggnader så att de bättre anpassas till den traditionella stadsbilden.
• Våningstal i stadens absoluta centrum kan uppgå till IV-VI våningar.
• Längs Torggatans östra och västra sida kan våningstalet vara VI och sedan sjunka till IV för att övergången till de omkringliggande områdena med III-IV skall uppfattas som logisk och behärskad.
• Trevåningsfasader eftersträvas invid gator för att bevara småstadskaraktären.
• Norr om det äldsta stadsområdet runt Biblioteksplatsen och Bussplan, längs Skarpansvägens östra sida och norr om Ålandsplan runt Strand-gatans korsning med Nygatan samt på den föreslagna bostadsön tillåts III-IV-våningar. Det högre våningstalet kan motiveras på hörn-tomter och för att III-våningshus skall kunna påbyggas men en våning för hissinstallation.
• Längs Elverksgatan och i Rossens industriområde får stadsbilden kraftigt förändras och III-våningshus byggas.
• I södra och norra staden avspeglar våningstalen i regel befintlig situation, gällande stadsplaner och stadsplanestommar. Längs Lotsgatan och i Horelli-området tillämpas våningstal som är osedvanligt höga i Mariehamn och som korresponderar med de höga exploateringstalen. Västernäs våningshusområde tillåts växa med en våning.
• Byggnaderna bildar vägg i stadsrummet. Därför är det viktigt att husen i regel placeras i gatugränsen. Upplevelsen av gatan som rum är starkt beroende av förhållandet mellan gatubredd och hushöjd. Fasadväggen ger gatan karaktär, skala och proportioner.

För stadsbilden är våningstalet ett viktigare stadsplaneinstrument än det matematiska exploateringstalet.

Exploateringstal är förhållandet mellan byggnadsrätt och tomtareal. Det innebär att du dividerar byggnadsrätten (arealen som får bebyggas) med tomtens areal. Läs mer om exploateringstalen i pdf-dokumenten som finns under rubriken Bilagor.

Exempelvis har en 1.000 m² tomt med 250 m² byggnadsrätt e-talet (exploateringstalet) 0,25 (250/1.000=0,25). Om byggnadsrätten är lika stor som tomtarealen är e-talet 1,0. Är byggnadsrätten dubbelt så stor som tomtarealen är e-talet 2,0.

I alla stadssamhällen tenderar e-talet i regel att vara högst i centrum och minska utanför centrum. Det gäller även i Mariehamn. I området i stadens absoluta centrum, där våningstalet kan bli upp till IV–VI, definieras exploateringstalet i stadsplan samtidigt som man uppgör ett så kallat utformningsprogram.

Byggnadsrätten förutsätter att byggherren kan redovisa tillräckliga friytor samt tillräckligt antal parkeringsplatser på eller under tomt eller köp enligt avtal i stadens allmänna underjordiska parkeringar.

I utformningsprogrammet kan arkitektoniska detaljer som färg, fasadmaterial, fönster och liknande styrning medtas. Detta innebär att i absoluta centrum skulle e-talet inte på förhand vara fastslaget.

Allmänna tomter har i regel samma e-tal som omkringliggande bebyggelse.

Då exploateringstalet anges med ett intervall

Ett högre e-tal kan användas

• på tomter som gränsar till zon med högre e-tal
• på hörntomter
• på tomter där särskilda skäl talar för det, främst stadsbildsmässiga.

Ett lägre e-tal används

• på tomter som gränsar till zon med lägre e-tal
• på mellanliggande tomter
• på tomter där särskilda skäl såsom hänsyn till stadsbilden eller skyddsobjekt (K-märkning) talar för det.

E-talet används i princip bara för våningsyta ovan mark. Ytor som är belägna under mark får enbart användas för interna behov, till exempel för parkering, förråd och liknande.

Trafiknätet indelas enligt funktion med hänsyn till den tunga trafiken (bilar, bussar, utryckningsfordon) och GC-trafiken (gående och cyklister).

Läs mer på sidan Trafiknätet

I stadens generalplan finns översiktliga planer för stadens markanvändning och för trafiken. Där finns även mål för parkeringar i Mariehamn.

Stadens mål enligt generalplanen är:

• att bevara Mariehamns karaktär av trädgårdsstad med lummighet och grönska,
• att slå vakt om grönytor på tomter med tanke på boendestandarden och barnens lekmiljö,
• att hitta enhetliga bilfria områden på tomterna för lek, så att de kan nås från bostäderna utan att korsa bilväg eller parkeringplats,
• att undvika att viktiga centrumaktiviteter på grund av otillräckliga parkeringsmöjligheter flyttar till andra områden,
• att skapa bilfria gångytor inom centrumområdet,
• att prioritera utbyggnaden av underjordiska parkeringsanläggningar.

Läs mer om parkeringsplatser och parkeringsnormer på sidan Parkering

I Mariehamn har den lummiga stadsgrönskan och de unika kulturlandskapen stor betydelse för stadens karaktär och identitet.

Stadsbornas hembygdskänsla bygger på tradition, trygghet och trivsel som staden erbjuder sina invånare. Dessa betingelser förstärks av den grönstruktur som skapar ramen för hela stadsbebyggelsen.

I Mariehamn byggs den säregna landskapsbilden upp av den karaktärsfulla topografin, av havet som breder ut sig i vikarna på stadens båda sidor, av skärgårdsnaturen och av den till stora delar bevarade trästadsbebyggelsen med tillhörande tomtgrönska.

Natur- och parkstråk binder samman grönytor och erbjuder möjlighet till aktivt friluftsliv. Samtidigt utgör grönområdena ett viktigt ekologiskt nätverk för både djur och växter. Grönytorna presenteras enligt en indelning som gjorts utgående från grönytans krav på skötsel.

I generalplanens beskrivning under avsnittet Parker och grönområden hittar du rubrikerna:

Nord-sydliga grönkorridorer som lyfter fram de områden som lyfter de grönområden som bildar gröna kilar och band mellan parkerna och naturområdena.
Stadsparker och allégator som presenterar de anlagda grönytor och den övriga stadsbildsmässiga grönska som kräver betydligt mer skötsel.
Fickparker som initierar en idé att omforma både ett antal centrumnära brandgator och strategiskt belägna småparker i ytterområdena till gröna oaser till nytta och nöje för alla stadsbor.
Torg som visar befintliga och framtida platser för grönområden.

Läs mer om natur och grönområden i Mariehamn på sidan Naturmiljöer

Byggnadslagen och byggnadsförordningen förutsätter att stadsplaneringen och givningen av byggnadslov särskilt ska beakta att estetiska och kulturhistoriska värden inte förstörs.

En viktig del av generalplanen är ingår redovisning av olika skyddsvärda byggda miljöer och en inventering av det skyddsvärda byggda kulturarvet. 

Bebyggelseklassificering

Stadens stadsbild är uppbyggd av områdesvisa särdrag som grundar sig på olika historiska och arkitektoniska utvecklingsskeden.

( HI ) Kulturhistoriskt och arkitektoniskt värdefull stadsbild

Områden med äldre värdefulla bebyggelsen bör bevaras och nybyggnation ska ske med särskild hänsyn tagen till den kulturhistoriska stadsbilden.

( A ) Arkitektoniskt relativt helgjutna områden

Områden som bebyggts under kort tid och därför fått en enhetlig och tidstypisk prägel betecknas som A-område, arkitektoniskt relativt helgjutet område. Här kan stilmässigt ogenomtänkta om- och tillbyggnader förstöra helhetsbilden.

( R ) Rehabiliteringsområden

Områden med motsägelsefull bebyggelse där stadsbilden kan förbättras genom nybyggnation betecknas R, rehabiliteringsområde. Här bör nybyggnader omsorgsfullt anpassas till den traditionella stadsbildens karaktär.

Arkitektoniska specialområden

Staden har fyra viktiga stadsbildsaxlar:

• de korsande esplanaderna
• affärslivets, kulturens och administrationens axel längs Slemmern
• färjhamnen
• sjöfartskulturens axel vid Svibyviken

Stadens färjhamn

Under cirka 50 år har västra hamnen genomgått en oavbruten utbyggnadsprocess för en successivt växande färjtrafik. Trots att detta är stadens viktigaste ansikte mot merparten av turisttrafiken har behovet av Smakfullt stilenliga byggnader och anläggningar på hamnområdet inte i tillräcklig grad uppmärksammats vid planeringen. Resultatet är i dag en hamn med god trafikkapacitet men med svagt genomtänkt stadsbild.

Skyddsobjekt

Skyddsvärda byggnader indelas i tre grupper:

Kategori A. Arkitektoniskt- och kulturhistoriskt värdefull byggnad, bör K-märkas.

Kategori B. Stadsbildsmässigt värdefull byggnad, bör K-märkas.

Kategori C. Byggnad som stöder stadsbilden, kan K-märkas.

Bedömningskriterier för skyddsobjekt:

• autenticitet vad gäller arkitektonisk stil och material
• kulturhistoriskt värde
• teknisk kondition
• representativitet
• grad av unikum samt
• om objektet är en värdefull del av stadens och platsens kulturarv.

Den karta som visar skyddsvärda objekt och som berör K-märkningen är information och är inte en bindande del av generalplanen.
 
Se mera skydd i generalplanen – del 2 Plan samt del 3 Bilagor.